Le premialità volumetriche finalizzate alla rigenerazione o riqualificazione urbana si applicheranno anche agli edifici abusivi per i quali sia stato conseguito, oltre che rilasciato, il titolo in sanatoria.

La novità arriva dalla Legge di Bilancio 2026 (art. 1, comma 23) che modifica l’art. 5, comma 10, del Decreto Sviluppo del 2011 inserendo, dopo la parola “rilasciato”, le parole “o conseguito” e specificando che il titolo in sanatoria può essere stato ottenuto anche ai sensi delle leggi sul condono edilizio del 1985, del 1994 e del 2003.

In termini pratici, la norma amplia la portata dell’eccezione già presente nel comma 10: gli interventi di rigenerazione/riqualificazione urbana con possibili premialità volumetriche richiamati dal comma 9 non si applicano agli edifici abusivi, salvo quelli per i quali il titolo in sanatoria sia stato rilasciato (testo vigente) e, ora, anche conseguito.

Premialità volumetriche, gli interventi coinvolti

Il comma 9 dell’art. 5 del Decreto Sviluppo (DL 70/2011) mirava ad incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente e la riqualificazione di aree urbane degradate. Tra gli strumenti indicati c’erano le leggi regionali che possono prevedere anche interventi di demolizione e ricostruzione con:

- riconoscimento di volumetria aggiuntiva (misura premiale);

- delocalizzazione delle volumetrie;

- modifiche di destinazione d’uso tra funzioni compatibili o complementari;

- modifiche di sagoma per armonizzazione architettonica.

“Rilasciato” e “conseguito”: il titolo per l’accesso agli incentivi

La Legge di Bilancio interviene per non limitare l’eccezione ai soli casi in cui l’amministrazione abbia rilasciato formalmente un titolo in sanatoria, ma includere anche le ipotesi in cui il titolo sia stato “conseguito”.

Il punto tecnico è che, in alcune procedure di sanatoria/condono, l’effetto abilitativo può formarsi senza un provvedimento espresso, in virtù di meccanismi procedimentali (ad esempio, decorso di termini e condizioni che producono effetti equipollenti). La norma, quindi, mira a ricomprendere anche questi casi nel perimetro di ammissibilità agli interventi agevolati da premialità.

I condoni edilizi 1985, 1994 e 2003

Il testo aggiunge espressamente che il conseguimento del titolo in sanatoria può essere avvenuto anche ai sensi del:

- primo condono edilizio (Legge 47/1985), con disciplina procedimentale della sanatoria straordinaria;

- secondo condono edilizio (Legge 724/1994, art. 39), che estende il meccanismo alle opere abusive ultimate entro una determinata data e raccorda la disciplina alla L. 47/1985;

- terzo condono edilizio (DL 269/2003, art. 32), convertito nella Legge 326/2003, che include anche ipotesi di effetti equipollenti al titolo per decorso di termini e adempimenti.

L’effetto dichiarato è l’ampliamento della platea di edifici “non ostativi” all’accesso agli interventi regionali di rigenerazione/riqualificazione urbana (Piani Casa regionali), anche quando la regolarizzazione sia stata ottenuta tramite condono.

Sanatoria ordinaria e condono edilizio

La Relazione alla Legge di Bilancio ricorda la disciplina dei titoli edilizi in sanatoria dell’art. 36 del DPR 380/2001 (accertamento di conformità). Qui il requisito chiave è la doppia conformità: l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistico-edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

Inoltre:

- il rilascio è subordinato al pagamento di un’oblazione/contributo (in misura doppia nei casi indicati);

- l’amministrazione si pronuncia entro 60 giorni; decorso il termine, la richiesta si intende rifiutata.

Il condono, invece, è una sanatoria straordinaria che può prescindere dalla conformità piena alle regole urbanistico-edilizie, secondo limiti e condizioni stabiliti dalle leggi speciali.

La giurisprudenza costituzionale

La Relazione evidenzia che la Corte costituzionale ha più volte interpretato in senso restrittivo la locuzione “titolo abilitativo edilizio in sanatoria” contenuta nell’art. 5, comma 10, DL 70/2011, distinguendola dal condono edilizio.

Vengono richiamate, in particolare: la sentenza n. 24/2022, che ribadisce la differenza tra titolo in sanatoria (collegato alla conformità) e condono edilizio; la sentenza n. 90/2023 nello stesso solco; la sentenza n. 119/2024, che (nel contesto di una legge regionale sul Piano Casa) affronta il tema degli immobili abusivi condonati nella rigenerazione urbana e richiama il “carattere generale del divieto di concessione di premialità volumetriche per gli immobili abusivi”; la sentenza n. 51/2025, citata come conforme.

Alla luce di questo quadro, la Relazione afferma che la norma in esame “sembra idonea” ad ampliare la platea di edifici accessibili agli interventi del comma 9 anche quando la regolarizzazione derivi da condono, fermo restando il quadro complessivo del comma 10.

Limiti che restano fermi: centri storici e inedificabilità assoluta

La Legge di Bilancio amplia l’eccezione legata al titolo in sanatoria, ma non cancella la “cornice” dei limiti territoriali e di tutela già prevista dal comma 10. Infatti, la Relazione ricorda che l’art. 5, comma 10, nel testo vigente, esclude gli edifici abusivi, gli interventi nei centri storici e gli interventi in aree a inedificabilità assoluta.